Cuando los ingresos por la venta de casa exceden las 700,000 UDIS, se debe pagar ISR sobre la ganancia. El ISR se determinará sobre los ingresos acumulables y no acumulables de forma provisional y anual.

 

Ingresos acumulables y no acumulables

 

Podrías pensar que los ingresos "acumulables" son los que pagan impuesto y los "no acumulables" los que no pagan. Sin embargo, no es así, todos pagan impuesto pero con bases diferentes. Cuando se obtienen ingresos por derechos adquiridos en el tiempo, como es la plusvalía de los bienes inmuebles o los pagos por separación laboral, el cálculo de ISR de divide en 2: por ingresos acumulables y no acumulables. Los acumulables reflejan la proporción del ingreso correspondiente a el año en que se enajena el bien y los no acumulables de los que se obtienen por lo transcurrido entre la adquisición del bien y hasta la enajenación. 

La siguiente ilustración lo ejemplifica mejor:

En nuestro blog anterior vimos como determinar la ganancia después de restar al precio de venta la exención de 700,000 UDIS. Sin embargo, hay que tomar en cuenta que, además de determinar la ganancia gravada, hay que determinar las deducciones autorizadas actualizadas. La deducción más importante es el costo comprobado de adquisición.

 

Costo comprobado de adquisición y otras deducciones autorizadas

 

El costo comprobado de adquisición se determina de la siguiente manera:

Además, puede considerarse como deducción lo siguiente:

1. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.

De acuerdo con el Artículo 205 del Reglamento de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del Inmueble se podrá considerar el costo del avaluó. Sin embargo, debe soportarse y tener una razón de negocios del por qué no se puede soportar dicho costo.

2. Los gastos notariales, impuestos y derechos.

3. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.

 

Estas deducciones deberán considerarse en la proporción que representa la utilidad gravada entre el precio de venta:

Veamos en el siguiente ejemplo cómo se determinarían las deducciones autorizadas según la proporción deducible:

 

Pago provisional de ISR

 

La Ley del Impuesto Sobre la Renta contempla dos cálculos que debe efectuar el Notario como pago provisional; uno local y uno federal. El impuesto local se realiza de la siguiente manera:

Art. 127 LISR

 

El cálculo del pago provisional que se paga a la Federación se realiza de la siguiente manera:

En el ejemplo anterior, debido a que el impuesto local es menor que el impuesto federal se paga a la entidad la cantidad de  $ 74,503.44 y a la Federación se le paga la diferencia que corresponde a la cantidad de $25,149.78.

Regla 3.15.4 RMF 2021 y Anexo 8 la RMF, Art. 126 LISR

 

Pago anual de ISR

 

Paso 1.- Calcular la tasa del impuesto a aplicar sobre la ganancia no acumulable.

 

La ley contempla dos opciones para elegir la tasa de ISR que se va aplicar sobre la ganancia no acumulable.

 

A. Aplicar procedimiento del inciso a, fracción III del Art. 120 de la LISR:

 

          

B.  Aplicar el procedimiento de tasa promedio según inciso b, fracción III del Art. 120 de la LISR:

Se calcula una tasa promedio que resulta de sumar las tasas calculadas para los últimos cinco ejercicios anteriores, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.

Nota: En caso de que el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables y/o presentado declaración anual en los cuatro ejercicios previos a la enajenación, se considera como ingreso acumulable en cada uno de los ejercicios previos, el importe del ingreso que se obtuvo en el ejercicio donde se realizó la enajenación.

Una vez calculadas las dos tasas se elige la tasa menor y se multiplica por la parte de la ganancia no acumulable.

Para el ejemplo, tenemos la tasa con la opción A en cantidad de 16.12 y la tasa con la opción B por 15.36. La tasa que nos conviene aplicar a la ganancia no acumulable seria la tasa de 15.36.

 

Paso 2.- Calcular el impuesto sobre el ingreso no acumulable.

(Fracción III del artículo 120 de la LISR).

 

Paso 3.- Calcular el impuesto anual de acuerdo al procedimiento establecido en las fracciones I, II y III del artículo 120 de LISR.