Concepto de enajenación
De acuerdo con el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación, se entiende por enajenación de bienes la “Transmisión de Propiedad”.
Se considerará como “ingreso” el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte (herencia) o donación.
Concepto de “la casa habitación del contribuyente”
El Reglamento de la Ley del ISR, en su artículo 154, considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Más adelante veremos que en ciertos casos la enajenación de “la casa habitación del contribuyente” está exenta de impuestos. En este sentido, el Reglamento de Ley del ISR, en su artículo 155, establece que el contribuyente puede acreditar que habita la casa (ante el Notario Público) mediante su credencial para votar (INE), comprobantes de pago fiscales de los servicios de energía eléctrica o de telefonía, estados de cuenta del sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación antes mencionada deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Ingresos exentos por enajenación de casa habitación
La Ley de ISR (LISR) establece que no se pagará impuesto sobre la renta por los ingresos de la venta de casa habitación siempre que el monto por la venta no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDIS) y la trasmisión se formalice ante fedatario público. Si la casa habitación rebasa dicho monto se deberá determinar sobre la ganancia el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV del título IV de la Ley de ISR.
La exención prevista en el párrafo anterior será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, el contribuyente no hubiera enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención.
Ejemplo:
Se realizó la enajenación de casa habitación por 7,850,000.00 el día 28 de marzo de 2022 ante fedatario público.
En el siguiente blog presentaremos un ejemplo de cálculo anual y provisional de ISR sobre la ganancia.
La enajenación de casa habitación está exenta de IVA
La Ley del IVA (LIVA), en el artículo 9, establece que las construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación no causan IVA. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte.
Para efectos del artículo 9 de la LIVA fracción ll se considera que también son casa habitación los asilos y orfanatorios.
Tratándose de construcciones nuevas, se atenderá al destino para el cual se construyó, considerando las especificaciones del inmueble y las licencias o permisos de construcción.
Cuando se enajene una construcción que no estuviera destinada a casa habitación, se podrá considerar que sí lo está, cuando se asiente en la escritura pública que lo destinará a ese fin. Se debe dar una garantía ante las autoridades recaudadoras autorizadas sobre el impuesto que hubiera correspondido. Dichas autoridades ordenarán la cancelación de la garantía cuando por más de seis meses contados a partir de la fecha en que el adquiriente reciba el inmueble, éste se destine a casa habitación.
Los servicios de construcción también están exentos de IVA
La prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, ampliación de ésta, así como la instalación de casas prefabricadas que sean utilizadas para este fin se consideran exentos de IVA, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales.
No será posible que el constructor subcontrate los servicios y el adquirente goce de esta exención. A este respecto ya se pronunció la Suprema Corte de Justicia de la Nación:
VALOR AGREGADO. LA EXENCIÓN PREVISTA EN LOS ARTÍCULOS 9o., FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO Y 29 DE SU REGLAMENTO (21-A DEL VIGENTE HASTA EL 4 DE DICIEMBRE DE 2006), OPERA, INDISTINTAMENTE, RESPECTO DE QUIENES ENAJENEN CONSTRUCCIONES ADHERIDAS AL SUELO DESTINADAS A CASA HABITACIÓN O, INCLUSO, PARA QUIENES PRESTEN EL SERVICIO DE CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A ESE FIN O SU AMPLIACIÓN, SIEMPRE Y CUANDO ÉSTOS PROPORCIONEN LA MANO DE OBRA Y LOS MATERIALES RESPECTIVOS., visible en el Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Tesis: P./J. 4/2016 (10a., ), Décima Época, Libro 33, Tomo I, agosto de 2016, página 18.
Impuesto local sobre enajenación de casa habitación
El Notario o Fedatario Público determinará el 5% sobre la ganancia obtenida, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas de la entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate. Este 5% será “acreditable” contra el pago provisional que se efectúe por la misma operación en los términos del artículo 126 de la LISR.
Cuando el pago del impuesto local “exceda” del pago provisional determinado, únicamente se enterará el impuesto que resulte conforme artículo 126 de la LISR a la “entidad federativa” de que se trate.
A continuación, se presentan dos casos posibles a fin de identificar el impuesto que debe pagarse (Federal o Local):
CFDI por enajenación de casa habitación
Los Notarios deben utilizar el Complemento CFDI para enajenación de bienes inmuebles en caso de que el enajenante sea una persona física y no esté obligada a emitir comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI).
En el caso de que la enajenación de bienes inmuebles la realicen personas físicas o morales (obligadas a emitir CFDI), serán los propios contribuyentes quienes estarán obligados a emitir el CFDI por la enajenación del bien inmueble, sin complemento alguno.
El documento que se entregue debe contener los siguientes datos:
A. Información del Notario
B. Información de la escritura pública
C. Información del inmueble a enajenar
D. Información del Enajenante
E. Información del Adquirente
En Contadigital tenemos disponible el complemento para de enajenación de bienes inmuebles para Notarios. Consulta más detalles en la siguiente liga:
https://contadigital.gitbook.io/basedeconocimiento/untitled/complemento-para-notarios
Referencias
LISR 93-XIX, 119
RISR 154, 155, 262
LIVA 9-II
RIVA 28, 29