El capítulo III del Título VII de la Ley del ISR otorga un estímulo fiscal a los fideicomisos inmobiliarios dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles que se destinen al arrendamiento. Estos fideicomisos son conocidos también como Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS).
¿Qué es un fideicomiso?
Es un contrato en el que una persona (llamada fideicomitente) transfiere la propiedad de ciertos bienes o derechos a una institución fiduciaria (llamada fiduciario) con el fin de que ésta los administre en beneficio de otra persona (llamada fideicomisario) o para cumplir con un propósito específico establecido en el contrato. Esto implica la separación legal de la propiedad de los bienes del control directo del fideicomitente, quien transfiere la propiedad al fiduciario para que éste la administre de acuerdo con las instrucciones establecidas en el contrato de fideicomiso.
Existen fideicomisos inmobiliarios, de garantía, de Inversión, públicos y familiares. Dicho esto, nos centraremos en conocer los fideicomisos de índole inmobiliaria, haciendo alusión a los de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS).
¿Qué son las FIBRAS y qué beneficios fiscales tiene?
Las FIBRAS son fideicomisos de inversión diseñados específicamente para invertir en bienes raíces. Estos vehículos permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario sin tener que adquirir propiedades directamente.
Son similares a otros tipos de fideicomisos, sin embargo, algo que las hace diferentes es que cuenta con un registro de lista en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lo que permite a sus clientes operar sus certificados de forma más rápida y segura. Esto proporciona liquidez a los inversionistas que de otro modo tendrían dificultades para salir de sus inversiones en bienes raíces.
Para que los inversionistas inviertan en este sector, estos fideicomisos generan instrumentos financieros denominados Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), que operan como acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Este tipo de entidades tienen beneficios fiscales siempre y cuando inviertan por lo menos 70% de su capital en bienes raíces que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes. Además, deben distribuir al menos el 95 % de su utilidad fiscal.
Según la Ley del ISR, las distribuciones que superen la utilidad fiscal serán etiquetadas como “reembolso de capital” y no se gravan. Es decir, no hay impuestos por pagar por los reembolsos de capital que se realicen.
¿Qué obligaciones fiscales tiene una FIBRA?
La Ley de ISR en sus artículos 187 y 188 contempla las regulaciones fiscales a las que están sujetas las FIBRAS.
Algunos de los requisitos establecidos son:
- Invertir al menos 70 por ciento del patrimonio del fideicomiso en inmuebles que estén destinados solo al arrendamiento.
- No enajenar los inmuebles en un periodo de cuatro años desde el término de la construcción o su adquisición por lo cuál este periodo de tiempo debe destinarse únicamente al arrendamiento.
- Emitir certificados de participación y colocarlos entre el gran público inversionista.
- Distribuir entre los inversionistas, mínimo una vez al año, al menos 95 por ciento del resultado fiscal del ejercicio
- Recabar y presentar la información, así como llevar a cabo los registros, inscripciones y declaraciones establecidos en las disposiciones fiscales.
¿Cómo se paga el ISR en una FIBRA?
La FIBRA paga impuestos como si fuera una persona moral y el resultado fiscal del ejercicio se divide entre el número de certificados emitidos por la FIBRA. La FIBRA no debe realizar pagos provisionales durante el ejercicio fiscal.
Se aplica una retención de 30% sobre el monto del resultado fiscal (“utilidad operativa”) que se distribuya en favor de los tenedores de los CBFI (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios), salvo que estén exentos del pago del Impuesto sobre la Renta por ese ingreso, por ejemplo, fondos de pensiones mexicanos o extranjeros.
Si la FIBRA paga cantidades superiores al resultado fiscal obtenido, el excedente se considera un reembolso de capital en favor de los inversionistas tenedores de CBFI.
¿Cómo se paga el IVA en una FIBRA?
Para el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) habría que distinguir los actos o actividades que realice el Fideicomiso. En el caso de enajenación o arrendamiento de casa habitación, los actos serían exentos, sin embargo, los destinados a servicios comerciales o industriales pagarían IVA.
Ahora bien, si los certificados de participación inmobiliaria se enajenan en bolsa de valores, no se pagará IVA (artículo 9 fracción VII LIVA).
Conclusión
Las FIBRAS representan un excelente instrumento de inversión con beneficios fiscales. Como toda entidad, debe llevar contabilidad y cumplir con sus obligaciones fiscales. En Contadigital puedes llevar la contabilidad de cualquier entidad financiera, incluidos los fideicomisos.