Es muy común que al arrendar un inmueble se hagan adaptaciones y mejoras para llevar a cabo la operación de la empresa de forma más productiva, lo que genera dudas sobre el tratamiento contable y fiscal que debe aplicarse a estas. En este blog encontrarás la información más relevante sobre el tema.
Definición de inversión y gasto
Lo primero que requerimos es definir que se considera inversión y que se considera gasto en cuanto a tema de reparaciones, adaptaciones y mejoras de inmuebles:
- Inversión. – De acuerdo con el artículo 75 del Reglamento de la Ley de ISR (RLISR), se considera inversión en un inmueble cuando se realiza una adición, adaptación o mejora que genera mayor productividad, aumenta el valor o la vida útil del inmueble o permite dar un uso diferente o adicional al que ya se tenía.
La Norma de Información Financiera (NIF) C-6 párrafo 44.3.4.1 de igual forma define a las adaptaciones y mejoras como desembolsos que incrementan el valor del componente, al aumentar su capacidad de servicio, eficiencia, prolongar su vida útil o ayudar a reducir los costos de operación.
Por otro lado, el párrafo 44.3.4.5 de la NIF C-6, establece que las adaptaciones para locales arrendados se deben reconocer solamente si estas generan beneficios económicos hacia la empresa y pueden valuarse confiablemente para cumplir con el postulado de valuación (párrafo 42.1 inciso a y b).
- Gasto en inmueble. – Se considera gasto el mantenimiento al edificio, es decir, todo concepto para que el inmueble se mantenga funcionando con normalidad sin otorgarle más tiempo de vida útil ni un uso diferente o adicional.
De acuerdo con la NIF C-6 párrafo 44.3.2.1, esta erogación, al ser una reparación o mantenimiento para conservar un inmueble en condiciones normales, se aplica como los demás gastos en el mismo periodo en que se realiza la erogación.
De acuerdo con las definiciones anteriores podemos concluir que las mejoras realizadas al inmueble arrendado deben considerarse como inversión en nuestros registros contables, ahora bien, debemos definir cuando es deducible y cuando no.
Deducibilidad para el arrendador
Adicional a los requisitos fiscales de las facturas, en los casos en donde se realiza una adaptación o mejora sobre un inmueble arrendado debemos verificar los lineamientos del artículo 36, fracción VI de la LISR, que establece lo siguiente:
- Contar con un contrato de arrendamiento: debe establecerse que las construcciones, instalaciones y/o mejoras se las quedará el arrendador al finalizar el contrato. La NIF D-5 párrafo 32.1.1 puede ser de utilidad a la hora de determinar que es un contrato de arrendamiento,
- La fecha de inicio del contrato: las adaptaciones deben realizarse con fecha posterior a la firma del contrato, ya que en caso contrario no sería deducible.
Una vez establecido que la erogación es deducible, podrá entonces realizarse la depreciación como inversión, de acuerdo con el artículo 34 de la LISR fracción I, que será del 5% hasta la fecha de vencimiento del contrato. Al finalizar el contrato de arrendamiento, si aún no se ha aplicado todo el importe deducible, se podrá aplicar la deducción en la declaración del ejercicio en que finaliza el contrato (artículo 36 fracción VI de la LISR).
Ingreso para el arrendatario
Impuesto Sobre la Renta
El artículo 18, Título II, Capítulo I de la LISR indica que un arrendatario persona moral que se queda con el beneficio de las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes realizadas en el inmueble que arrendaron, debe acumular dicho ingreso a sus demás ingresos al momento que finalice el contrato, tomando como importe el que se genere de un avalúo realizado por una persona autorizada por las autoridades fiscales.
El artículo 132 de la LISR, establece que las personas físicas deberán pagar dentro de los 15 días posteriores al término del contrato el 20% sobre el ingreso de avalúo practicado por una persona autorizada por las autoridades fiscales con fundamento en el artículo 130 de la LISR. De acuerdo con el artículo 131 de la misma LISR únicamente podrán aplicar deducciones referentes a estos ingresos hasta su cálculo de ISR anual, siendo estas deducciones las siguiente:
- Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta,
- Los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.
- Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir.
- Los pagos efectuados con motivo del avalúo.
- Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.
Impuesto al Valor Agregado
El artículo 130 de la LISR define a las mejoras de inmuebles arrendados como ingresos por adquisición de bienes. Una vez que definimos que tipo de ingreso es, debemos establecer en cuál de los supuestos de la Ley del IVA (LIVA) se en encuentra.
El artículo 4-A de la LIVA, indica que “se entiende por actos o actividades no objeto del impuesto, aquéllos diferentes a los establecidos en el artículo 1o. de esta Ley”, el cual considera como obligados al pago de este impuesto a los que realicen las actividades de enajenación de bienes, prestación de servicios independientes, uso o goce temporal de bienes y la importación de bienes y servicios.
Por consiguiente, podemos determinar que la adquisición de bienes no es objeto de la LIVA, lo que significa que no requiere realizarse ningún pago de este impuesto por la adquisición de las mejoras realizadas por el arrendador y por lo tanto las deducciones derivadas de ello tampoco serán acreditables para IVA.
Caso práctico
El señor Juan Pérez otorga en arrendamiento un local comercial en Playa del Carmen a la empresa “Patito SA de CV”, firmando un contrato de arrendamiento el día 01/01/2018. Dicho contrato tiene una vigencia de 5 años y en el contrato se establece que al finalizar todas las mejoras realizadas al inmueble quedaran en posesión del arrendatario.
La empresa Patito hace una remodelación del inmueble que inicia el 02/01/2018, finalizando los trabajos de construcción el día 02/03/2018 por un monto de inversión de 1 millón de pesos, para poder brindar sus servicios de una forma más eficiente. El cálculo por realizar sería el siguiente:
El señor Juan por su parte realiza la valuación de las mejoras con un perito valuador autorizado el día que finaliza el contrato dando los siguientes datos para pago de ISR:
En caso de haber sido una persona moral, el arrendatario debería acumular el monto de inversión valuado a sus demás ingresos para realizar el cálculo de ISR del mes en que acabo el contrato, con el procedimiento habitual.
Conclusión
Las adiciones, adaptaciones o mejoras realizadas por el arrendador sobre un inmueble podrán ser deducidas mediante 5% anual, siempre que se cuente con un contrato de arrendamiento celebrado antes de realizar la erogación y que si al terminar el mismo aún no se deduce por completo se puede deducir el restante en el ejercicio.
En cuanto al arrendatario, si este se queda con la adición, adaptación o mejora deberá reconocer el ingreso para ISR de acuerdo con valuación por la autoridad a fin del contrato. Las personas físicas pagaran el 20% de dicha valuación a más tardar 15 días después de finalizado el contrato y las morales acumularán el ingreso a su demás ingreso en el mes de fin de contrato.
Finalmente, no requerirán pagar IVA derivados de este ingreso ya que es una adquisición considerada como no objeto.
Referencias
LIVA: Artículos 1, 4A.
LISR: Artículos 18, 34, 36, 130, 131 y 132.
RLISR: Artículo 75
NIF C6, Propiedades, planta y equipo: Párrafos 42.1, 44.3.2.1, 44.3.4.1 y 44.3.4.5,
NIF D5, Arrendamientos: Párrafo 32.1.1